* * *
Это будет первая из трех частей, в которых обсуждаются средства правовой защиты арендодателя в случае невыполнения арендатором условий аренды. Этот взнос касается права арендодателя на взыскание денежной компенсации.
* * *

Как бизнес-операция, аренда представляет собой довольно простую договоренность: арендодатель сдает арендатору помещения в обмен на арендную плату.Когда арендатор не выполняет свои обязательства, арендная плата обычно прекращается. В этом случае вопрос для арендодателя столь же прост — как арендодатель получает деньги? В этой статье будут рассмотрены положения, которые должны содержаться в договоре аренды, чтобы арендодатель получил возмещение убытков, которые он / она имеет право, когда арендатор не выполняет свои обязательства.

Самые основные повреждения довольно очевидны. Арендодатель имеет право на получение начисленных сумм. Это означает, что базовая арендная плата, а также любые платежи, которые должны быть произведены в счет налогов, операционных расходов или аналогичных сборов, которые причитаются и подлежат оплате, но не выплачиваются, могут быть взысканы арендодателем.

Что в договоре должно быть сказано об арендной плате и других расходах на остаток срока — вопрос более сложный. При отсутствии каких-либо положений об обратном, арендодатель будет иметь право взимать арендную плату и любые дополнительные расходы, которые начисляются по договору аренды по мере наступления срока выплаты этих сумм. Это может быть громоздким средством правовой защиты, и большинство арендодателей предпочли бы иметь возможность взыскать остаток арендной платы и других платежей, причитающихся по договору аренды, за оставшийся срок сразу. В результате большинство арендодателей пытаются согласовать в своих договорах аренды пункт об «ускорении арендной платы».Это позволяет арендодателю заявить, что все суммы, причитающиеся по договору аренды за остаток срока, подлежат выплате немедленно после наступления дефолта по договору аренды.

Арендаторы часто пытаются исключить положения об ускорении арендной платы или, по крайней мере, смягчить их последствия. Положения об ускорении арендной платы могут принимать различные формы, давая арендаторам «кредит» на тот факт, что арендодатель, скорее всего, будет владеть помещением, и на тот факт, что арендодатель будет выплачивать арендную плату сразу, а не через какое-то время.Например, положения об ускорении арендной платы часто предусматривают, что сумма, подлежащая ускорению, представляет собой не полную сумму арендной платы и других сборов, подлежащих уплате по договору аренды, а, скорее, эту полную сумму за вычетом «справедливой арендной стоимости» помещений для остатка термин. Хотя это может быть объективно более справедливым (поскольку арендодатель не получает непредвиденной прибыли, повторно сдавая помещения в аренду, при этом получая полную арендную плату от арендатора, нарушившего обязательства в течение оставшегося срока), определение того, какова «справедливая арендная стоимость» помещение может быть трудным.Кроме того, положения об ускорении арендной платы часто предусматривают, что ускоренная арендная плата (независимо от того, уменьшена ли она на справедливую арендную стоимость помещения или нет) будет уменьшена до «приведенной стоимости» путем дисконтирования совокупной суммы на процент (поскольку выплаченные в настоящее время доллары имеют ценность более долларов, уплаченных в будущем).

Аренда часто предусматривает альтернативные средства правовой защиты. Вместо ускорения арендной платы на остаток срока в договорах аренды часто предусматривается, что арендодатель может по своему усмотрению продолжать взимать арендную плату и другие сборы по мере их наступления, передавая арендодателю право владения помещением и позволяя ему повторно сдавать его в аренду. помещение другому арендатору.Эти положения часто предусматривают, что арендатор, нарушивший свои обязательства, будет нести ответственность только за разницу между арендной платой и другими суммами, которые он должен по договору аренды, а также арендной платой и другими сборами, фактически взимаемыми арендодателем с любого нового арендатора, которому он арендует недвижимость. По сути, это похоже на то, как если бы арендодатель сдает помещение в аренду от имени арендатора (однако, если бы арендодатель сдавал недвижимость в аренду по цене, превышающей арендную плату, которую арендатор, нарушивший свои обязательства, должен был заплатить, арендатор, очевидно, не получил бы выгоды от что дополнительная рента).

В дополнение к начисленной и не начисленной арендной плате и другим платежам, причитающимся арендодателю по договору аренды, арендодатель также может понести дополнительные убытки в результате неисполнения обязательств арендатором. Соответственно, в договорах аренды должно быть предусмотрено, что арендодатель имеет право взыскать с арендатора, не выполнившего обязательства, расходы, понесенные арендодателем при вступлении во владение помещениями и передаче их в аренду третьей стороне. Сюда могут входить гонорары адвокатов, брокерские комиссии, расходы арендатора на улучшение и аналогичные расходы, которые арендодатель не понес бы, если бы арендатор не выполнил его обязательства.

С точки зрения бизнеса важно, чтобы арендодатель удостоверился, что арендатор кредитоспособен. Получение денежного суждения в отношении предприятия, не имеющего денег, не имеет большого значения. Если арендатор сам не кредитоспособен, арендодатель должен получить гарантию выполнения арендных обязательств от юридического или физического лица, у которого есть деньги или активы. Правильно оформленная гарантия возлагает на гаранта прямую ответственность по обязательствам арендатора по договору аренды (не в качестве «поддержки» в случае, если деньги не могут быть получены от арендатора, а как со-должника с арендатором).В этом случае домовладелец имеет право взыскать убытки как с поручителя, так и с арендатора.

Наконец, следует отметить, что в некоторых штатах, например в Пенсильвании, коммерческая аренда может содержать «признание судебного решения» о возмещении денежного ущерба. Это позволяет домовладельцу в случае невыполнения обязательств обратиться в суд и получить фактическое решение против арендатора в отношении суммы ущерба, который арендодатель может взыскать по договору аренды. Это дает домовладельцу право на возмещение денежного ущерба без необходимости проведения судебного разбирательства.Это средство правовой защиты доступно только в определенных штатах и ​​должно быть составлено надлежащим образом, чтобы иметь исковую силу.

Это время, потраченное на то, чтобы убедиться, что договоры аренды и гарантии составлены надлежащим образом. Правильно составленные документы дают домовладельцу возможность взыскать полную сумму денежного возмещения, на которое он имеет право в случае дефолта арендатора.

концессий на аренду: что это такое?

Концессия аренды — это компромисс арендодателя с первоначальными условиями аренды.Уступки обычно представляют собой некоторую форму скидки, которую предлагает владелец недвижимости, чтобы попытаться убедить арендатора переехать в резиденцию. Это может быть денежная компенсация, какая-то скидка или физический товар или услуга.

Концепция концессий заключается в том, что деньги, которые они могут стоить, обычно меньше, чем расходы на отсутствие арендатора в доме. Арендодатели хотят, чтобы люди быстро переехали в аренду, чтобы избежать появления вакансии и связанных с этим убытков.

Что такое концессия на аренду?

Уступка аренды — это любая корректировка арендодателем договора аренды для привлечения арендаторов.Большинство договоров аренды заключаются в письменной форме с определенным депозитом, сборами, суммой арендной платы и поощрительными услугами. Уступка часто представляет собой временное сокращение одного или нескольких из этих положений, или это может быть временная услуга стимулирования или предмет ценности, предоставляемый арендатору.

Как работает концессия на аренду?

Вакансии уменьшают размер капитала, который получает владелец, поэтому становится обязательным, чтобы освободившаяся квартира была занята как можно скорее. Затраты на владение вакансиями, такие как коммунальные услуги, выплаты по ипотеке и налоги, могут очень быстро накапливаться, съедая денежный поток арендодателя.Льготы по аренде обычно быстрее привлекают арендаторов, чтобы избежать утечки денежных средств.

Виды концессий на аренду

Уступки аренды обычно принимают одну из двух форм. Это либо временное снижение затрат для нового арендатора, либо существенный элемент, предлагаемый для подписания договора аренды.

Часто арендная плата за первый месяц бесплатна или некоторые другие сборы не взимаются. Если поблизости есть популярное место для игр детей, например батутный парк, домовладелец может предложить несколько платных посещений парка для арендаторов с детьми.

Варианты концессии на аренду практически безграничны. Некоторые из наиболее распространенных включают разрешение арендаторам держать немного больше своих денег в своих карманах, но другие могут улучшить саму собственность.

Бесплатная месячная аренда

Месяц бесплатного пользования обычно является последним месяцем договора аренды, чтобы застраховаться от досрочного выезда арендатора. Арендатор будет платить обычную ставку за первые 11 месяцев годовой аренды и ничего не будет платить за 12 месяц.По истечении первоначального срока аренды арендатор будет нести ответственность за ежемесячную выплату полной суммы арендной платы по новому договору аренды.

Сниженная арендная плата

Арендодатель может решить предложить арендатору снижение суммы ежемесячной арендной платы, если арендатор соглашается перейти в аренду до определенной даты. Арендатор сможет платить уменьшенную арендную плату за каждый из 12 месяцев годовой аренды, например, платить 925 долларов вместо 1000 долларов в месяц, при условии, что арендная плата выплачивается вовремя.

Национальная квартирная ассоциация предлагает увязать уступки с хорошим поведением арендатора. Они потеряют концессию, если не соблюдают условия аренды.

Сниженный залог

Другой вариант — уменьшить размер требуемого гарантийного депозита домовладельцем. Арендодатель может принять решение взимать арендную плату только за один месяц вместо полутора месяцев.

Помощь с переездом

Еще одна уступка может заключаться в помощи арендатору с одной или несколькими затратами, связанными с переездом в собственность.Это может означать оплату движущегося фургона, шкафчика для хранения вещей или оплату транспортной компании, которую арендатор хотел бы нанять.

Модернизация арендуемой недвижимости

Дополнительным розыгрышем было бы предложить арендатору повышение класса арендуемой квартиры. Это может означать установку новой столешницы, плиточного пола, туалетного столика, нового прибора или осветительных приборов.

Выплата брокерского вознаграждения

Арендатор обычно несет ответственность за уплату брокерского вознаграждения, если недвижимость зарегистрирована у риэлтора.Арендодатель может предложить оплатить этот сбор, если арендатор быстро перейдет в аренду.

Товары или услуги

Арендодатель может предложить арендатору товары, например бесплатное телевидение, или предоставить арендатору услугу, например бесплатный год на Netflix.

Бесплатный доступ к удобствам

Если в собственности есть такие удобства, как тренажерный зал, бассейн, теннисный корт, место для парковки, прачечная или складское помещение, за которые арендатору в противном случае пришлось бы платить, домовладелец может предложить арендатору эти удобства бесплатно в качестве концессии на аренду.

Плюсы и минусы концессий на аренду

Самым большим преимуществом концессии на аренду является то, что она помогает арендодателям быстрее заполнять вакансии. Уровень заполняемости в районе увеличится, если местные арендодатели воспользуются арендными льготами для быстрого заполнения своих вакансий. Это, в свою очередь, приведет к уменьшению количества свободных квартир и меньшему количеству вариантов для арендаторов, которые хотят арендовать, и, как мы надеемся, приведет к росту цен на аренду в будущем.

Но от некоторых уступок бывает сложно отказаться.Например, вы могли предложить арендатору бесплатное парковочное место в течение первого года и хотите, чтобы арендатор заплатил за пространство по истечении первоначального срока аренды. Ваш арендатор может быть расстроен тем, что теперь ему приходится платить за что-то бесплатное, и может искать другое жилье.

Вам нужно будет направить арендатору уведомление об увеличении арендной платы по истечении срока аренды, если вы предложили сниженную арендную плату на первый срок аренды, или вы можете подписать новый договор аренды с арендатором с измененной арендной платой.Но опять же, арендатор может быть недоволен этим и решит переехать из квартиры.

Вы можете подвергнуть себя риску, если арендатор нанесет ущерб собственности или не заплатит арендную плату, а вы предложили уменьшенный гарантийный депозит.

Это может повлиять на ваши шансы на рефинансирование по приличной процентной ставке, если кредитор подсчитает, сколько ваша собственность действительно принесет после того, как уступки будут учтены в финансовом отношении.

Наконец, вы можете привлечь не того типа арендатора. Льготы по аренде обычно привлекают людей, которые ищут халяву. Эти арендаторы могут перестать платить арендную плату или нарушить другие условия аренды, и тогда вам придется разобраться с процессом выселения.

Один из способов застраховаться от проблем — указать в договоре аренды, что арендатор должен выплатить полную сумму концессии, если он выезжает до истечения срока аренды или нарушает другие условия аренды.

Когда использовать концессию на аренду

Уступки аренды не распространены на сильном рынке аренды.Обычно они используются, когда у арендодателя была длительная вакансия, и он не смог найти арендатора.

Совет по стандартам финансового учета указал, что в 2020 году все больше арендаторов просят уступок, и многие их получают.

Арендодатель может предложить арендатору концессию, когда арендатор подходит для продления, в надежде, что арендатор продлит договор аренды вместо того, чтобы съехать, или для привлечения арендаторов к своей собственности, когда на площади больше свободных единиц, чем есть. заинтересованные арендаторы.Они также могут поступить так, когда у них есть большая арендуемая недвижимость, которую они сдают в первый раз.

Ключевые выводы

• Арендные концессии — это соблазн арендодателей, заключенный в договоре аренды для привлечения арендаторов.
• Общие концессии включают сниженную арендную плату в течение первого года, бесплатную арендную плату за один месяц или бесплатное пользование удобствами собственности в течение определенного периода времени.
• В идеале концессии на аренду должны быть привязаны к хорошему поведению со стороны арендатора, например, вовремя вносить арендную плату.
• Концессии позволяют быстрее заполнить свободную недвижимость, но иногда бывает трудно вернуть их обратно, когда договор аренды или договор аренды подлежат продлению.

Информация о моратории на выселение для арендодателей и арендаторов — вспомогательное жилье

Домохозяйства, имеющие право на получение дохода, которые пострадали от COVID-19 и нуждаются в помощи с неоплаченной арендной платой и коммунальными услугами, теперь могут проверить свое право и подать заявку в HousingIsKey.com или позвоните по телефону 833-430-2122.

Для арендаторов малого бизнеса, которые имеют право на защиту в соответствии с постановлением округа, мораторий округа на выселение был продлен до 30 июня 2021 года. У арендаторов малого бизнеса есть до 6 месяцев после истечения или прекращения действия моратория, чтобы выплатить не менее 50% прошлых платежей. — просроченная арендная плата и в течение 12 месяцев после истечения или прекращения моратория полностью погасить просроченную арендную плату. Гражданские штрафы и пени, денежные убытки и судебный запрет могут быть наложены на домовладельцев, которые стремятся принять ответные меры или отказать арендаторам малого бизнеса в их правах и защите в соответствии с постановлением.

Эта страница регулярно обновляется. Пожалуйста, проверяйте почаще для получения последней информации.

Если вы являетесь домовладельцем арендатора малого бизнеса, подпадающего под действие постановления округа о моратории на выселение, и вы инициируете выселение за неуплату арендной платы во время моратория, вы должны: Вы по-прежнему имеете право взимать арендную плату, если арендатор малого бизнеса имеет право на защиту в соответствии с мораторием. Однако у защищенного арендатора малого бизнеса есть 6 месяцев после окончания моратория для погашения не менее 50% просроченной арендной платы и 12 месяцев после окончания моратория для полного погашения просроченной арендной платы.Вы не можете взимать штраф за просрочку платежа. Прежде чем инициировать какой-либо план погашения с арендатором малого бизнеса, защищенным этим мораторием, вы должны сначала проинформировать арендатора малого бизнеса об этих гарантиях погашения. Постановление запрещает переговоры между домовладельцем и арендатором малого бизнеса, в результате которых арендатор отказывается от своих прав в соответствии с постановлением. Вы можете подвергнуться гражданским штрафам и пени, денежному ущербу или судебному запрету, если вы не соблюдаете мораторий.

Настоящий мораторий не распространяется на выселения, законные или по вине, по причинам, отличным от невыплаты арендной платы из-за значительного ущерба и / или наличных медицинских расходов в результате COVID-19.

Если вы являетесь арендатором малого бизнеса, вы можете использовать эту форму, чтобы предоставить арендодателю документацию о существенных потерях дохода и / или существенных личных медицинских расходах , которые напрямую связаны с вашей неуплатой аренда в результате пандемии COVID-19 в кратчайшие сроки.

Примеры существенной потери дохода из-за COVID-19:

• Временное закрытие или сокращение рабочего времени места деятельности или существенное уменьшение доходов от предпринимательской деятельности

• Банковские выписки или финансовые документы, показывающие финансовое положение вашего бизнеса до и во время пандемии COVID-19

Раздел 35-9A-461 — Иск домовладельца о выселении, аренде, денежном возмещении или иной компенсации. :: Кодекс Алабамы 2012 года :: Кодексы и законы США :: Закон США :: Justia

(a) Иск домовладельца о выселении, арендной плате, денежном возмещении или другой компенсации, относящейся к аренде жилья, подпадающей под действие настоящей главы, регулируется Правилами гражданского судопроизводства штата Алабама и Правилами апелляционной процедуры штата Алабама, за исключением изменений, внесенных данной главой. .

(b) Окружные суды и окружные суды, в соответствии с их установленной юрисдикцией, обладают юрисдикцией в отношении исков о выселении, и место их рассмотрения должно находиться в округе, в котором находится сдаваемое в аренду имущество.Действия по выселению имеют преимущественную силу по сравнению со всеми другими гражданскими делами.

(c) Судебное разбирательство осуществляется в соответствии с Правилами гражданского судопроизводства штата Алабама. Однако, если шериф, констебль или обслуживающий персонал не в состоянии обслужить ответчика лично, услуга может быть оказана путем доставки уведомления любому лицу, которое является sui юридическим лицом, проживающим в помещении, или если после разумных усилий никто не будет обнаружен, проживающим на территории. помещения, разместив копию уведомления на двери помещения и в тот же день отправки или к концу следующего рабочего дня, шериф, констебль, лицо, подающее жалобу, или любое лицо от имени лица, направляет по почте уведомление о возбуждении дела о незаконном задержании, вложив, направив, проштамповав и отправив первым классом копию уведомления ответчику на почтовый адрес помещения, и если почтовый адрес отсутствует. помещение по последнему известному адресу ответчика, если таковой имеется, и внесение записи об этом действии в возврат, поданный в дело.Вручение уведомления по почте должно быть завершено на дату отправки уведомления по почте.

(d) Несмотря на подпункт (а) статьи 12-12-70, любая сторона может обжаловать решение о выселении, вынесенное окружным судом, в окружной суд в любое время в течение семи дней после его внесения. Своевременная подача ходатайства после вынесения решения в соответствии с Правилами гражданского судопроизводства штата Алабама приостанавливает отсчет времени для подачи уведомления об апелляции. В случаях, когда подаются ходатайства после вынесения решения, полный срок, установленный для подачи уведомления об апелляции, должен исчисляться с даты записи в гражданской документации постановления об удовлетворении или отклонении такого ходатайства или даты отказа в таком ходатайстве. ходатайство в силу закона в соответствии с Правилом 59.1 Правил гражданского судопроизводства штата Алабама. После подачи апелляции любой из сторон секретарь суда должен назначить иск для судебного разбирательства в качестве предпочтительного дела, и он должен быть назначен для судебного разбирательства в течение 60 дней с даты подачи апелляции. В исках о выселении апелляция арендатора в окружной суд или апелляционный суд не препятствует выдаче судебного приказа о реституции или владении, если арендатор не платит секретарю окружного суда всю арендную плату, должным образом выплачиваемую в соответствии с условиями аренды. с даты подачи иска и продолжает выплачивать всю арендную плату, которая подлежит выплате и должным образом выплачивается в соответствии с условиями аренды по мере наступления срока платежа, во время рассмотрения апелляции.В случае возникновения спора размер подлежащей уплате суммы должен быть определен судом.

(1) Если арендатор не сможет произвести какие-либо платежи, подлежащие уплате надлежащим образом в соответствии с настоящим подразделом, по ходатайству суд издает приказ о реституции или владении, и арендодатель должен быть полностью передан во владение помещения.

(2) После рассмотрения апелляции суд дает секретарю указание о распределении денежных средств, выплаченных секретарю в соответствии с настоящим подразделом.

(e) Если решение о выселении вынесено в пользу арендодателя, по заявлению арендодателя выдается право владения. Несмотря на Правило 62 Правил гражданского судопроизводства штата Алабама, автоматическое приостановление выдачи приказа о владении или реституции должно длиться семь дней. Если арендатор без уважительной причины повторно входит в помещение, он может быть подвергнут неуважению, и могут быть выданы последующие судебные приказы, необходимые для исполнения решения о выселении.

(f) В случае, если домовладелец переходит во владение согласно судебному приказу о реституции или праве владения, и при подаче апелляции решение отменяется и решение, внесенное в пользу арендатора, или процедура апелляции отменяется или отклоняется, окружной суд может выдать судебный приказ о реституции или праве владения, чтобы восстановить владение арендатора в отношении арендодателя, но не в отношении третьей стороны.Выдача судебного приказа остается на усмотрение апелляционного суда, и окружной суд во всех случаях может направлять приказы о реституции или владении, которые должны быть изданы судом первой инстанции, если по решению окружного суда такой приказ является правильный или необходимый.

Заявление об отказе от ответственности: Эти коды могут быть не самой последней версией. Алабама может располагать более свежей или точной информацией.Мы не даем никаких гарантий относительно точности, полноты или адекватности информации, содержащейся на этом сайте, или информации, на которую есть ссылки на государственном сайте. Пожалуйста, проверьте официальные источники.

§ 55.1-1245. (Действует позднее 1 июля 2028 г. или через 7 лет после истечения срока действия чрезвычайного положения, связанного с пандемией COVID-19) Несоблюдение договора аренды; денежный штраф

У этого раздела есть несколько версий с разными датами вступления в силу. Прокрутите вниз, чтобы увидеть все версии.

§ 55.1-1245. (Действительно до 1 марта 2021 г.) Несоблюдение договора аренды; денежный штраф.

A. Если иное не предусмотрено в этой главе, в случае существенного несоблюдения арендатором договора аренды или нарушения § 55.1-1227, оказывающего существенное влияние на здоровье и безопасность, арендодатель может направить арендатору письменное уведомление с указанием действия и бездействие, составляющие нарушение и указывающие на то, что договор аренды будет расторгнут в срок не менее чем через 30 дней после получения уведомления, если нарушение не будет устранено в течение 21 дня и что договор аренды будет расторгнут, как указано в уведомлении.

B. Если нарушение можно исправить путем ремонта или возмещения убытков или иным образом, и арендатор надлежащим образом устраняет нарушение до даты, указанной в уведомлении, договор аренды не прекращается.

C. Если арендатор совершает нарушение, которое не подлежит устранению, арендодатель может направить арендатору письменное уведомление с указанием действий и упущений, составляющих нарушение, и о том, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через 30 дней после получение уведомления.Несмотря на любые положения об обратном, если нарушение арендатором обязательств по настоящей главе или договору аренды связано или представляет собой преступное или умышленное действие, которое не подлежит исправлению и представляет угрозу для здоровья или безопасности, арендодатель может расторгнуть договор аренды. немедленно и приступить к вступлению во владение помещением. Для целей этого подраздела любая незаконная деятельность, связанная с наркотиками, связанная с контролируемым веществом, как она используется или определена Законом о контроле за наркотиками (§ 54.1-3400 et seq.), или любая деятельность, которая включает в себя или представляет собой преступное или умышленное действие, которое также представляет угрозу здоровью и безопасности, со стороны арендатора, уполномоченного жильца, гостя или приглашенного арендатора, представляет собой немедленное неустранимое нарушение, за которое арендодатель может приступить к прекращению аренды без необходимости ждать осуждения за какое-либо уголовное преступление, которое может возникнуть в результате тех же действий. Чтобы получить постановление суда компетентной юрисдикции о прекращении аренды за незаконную деятельность, связанную с наркотиками, или за любую другую деятельность, которая включает или представляет собой преступное или умышленное действие, которое также представляет угрозу здоровью и безопасности, домовладелец должен доказать, что такие нарушения преобладают над доказательствами.Однако, если незаконная деятельность, связанная с наркотиками, или любая деятельность, которая включает в себя или представляет собой преступное или умышленное действие, которое также представляет угрозу для здоровья и безопасности, осуществляется уполномоченным жителем или гостем или приглашенным арендатором, арендатор считается знать о такой деятельности, если только предположение не опровергается большинством доказательств. Первоначальное слушание по иску арендодателя о немедленном вступлении во владение помещением должно быть проведено в течение 15 календарных дней с даты оказания услуг арендатору; тем не менее, суд должен назначить более раннее слушание, если предполагаются чрезвычайные ситуации в помещениях, которые представляют непосредственную угрозу здоровью или безопасности других арендаторов.После первоначального слушания, если дело назначено для последующего слушания или оспариваемого судебного разбирательства, суд, насколько это практически возможно, должен отдать приоритет этому делу в судебном деле. Такое последующее слушание или оспариваемое судебное разбирательство должно быть рассмотрено не позднее, чем через 30 календарных дней с даты оказания услуг арендатору. В течение промежуточного периода между датой первоначального слушания и датой любого последующего слушания или оспариваемого судебного разбирательства суд может предоставить любые дополнительные средства правовой защиты или помощи, которые необходимы для защиты интересов сторон в судебном разбирательстве или интересов любого другого арендатора. проживающих в помещениях.Непроведение судом одного из слушаний в сроки, указанные в данном разделе, не является основанием для прекращения дела.

D. Если арендатор является жертвой семейного насилия, как определено в § 16.1-228, которое произошло в жилой единице или на территории, и преступник лишен доступа к жилой единице в соответствии с § 55.1-1246 на основании информации предоставляется арендатором арендодателю или на основании постановления о защите от суда соответствующей юрисдикции в соответствии с § 16.1-253.1 или 16.1-279.1 или подраздела B § 20-103, договор аренды не может быть прекращен исключительно в результате совершения семейного насилия в отношении арендатора. Однако эти положения не применяются, если (i) арендатор не предоставит письменную документацию, подтверждающую статус арендатора как жертвы семейного насилия и лишение правонарушителя из жилой единицы не позднее, чем через 21 день после предполагаемого правонарушения, или ( ii) преступник возвращается в жилую единицу или помещения в нарушение уведомления о баре, и арендатор не может незамедлительно уведомить арендодателя в течение 24 часов о том, что преступник вернулся в жилую единицу или помещения, если арендатор не докажет преобладание доказательств того, что арендатор не знал, что правонарушитель нарушил уведомление о баре, или что арендатор не мог уведомить арендодателя в течение 24 часов, и в этом случае арендатор должен незамедлительно уведомить арендодателя, но ни в коем случае событие позже семи дней.Если положения этого подраздела неприменимы, арендатор остается ответственным за действия других соарендаторов, уполномоченных жильцов, гостей или приглашенных в соответствии с § 55.1-1227 и подлежит прекращению аренды в соответствии с договором аренды. и в этой главе.

E. Если арендатору было вручено предварительное письменное уведомление, требующее от арендатора устранить нарушение, и арендатор устранил такое нарушение, в случае, когда арендатор намеренно совершает последующее нарушение такого же характера, как и предыдущее нарушение, арендодатель может направить арендатору письменное уведомление с указанием действий и упущений, составляющих последующее нарушение, сделать ссылку на предыдущее нарушение аналогичного характера и указать, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через 30 дней после получения уведомления .

F. Для арендодателя, который владеет четырьмя или менее арендуемыми жилыми единицами, если арендная плата не выплачена в установленный срок, и арендатор не вносит арендную плату в течение 14 дней после того, как ему направлено письменное уведомление с уведомлением арендатора о невыплате и Если арендодатель намерен расторгнуть договор аренды, если арендная плата не будет уплачена в течение 14-дневного периода, арендодатель может расторгнуть договор аренды и перейти к вступлению во владение помещением, как это предусмотрено в § 55.1-1251.

Для арендодателя, которому принадлежит более четырех единиц арендуемого жилья или более 10 процентов доли в более чем четырех единицах арендуемого жилья, индивидуально или через коммерческое предприятие в Содружестве, если арендная плата не выплачена в установленный срок, арендодатель должен вручить арендатору письменное уведомление, информирующее арендатора об общей причитающейся сумме.Письменное уведомление также должно предлагать арендатору план платежей, в соответствии с которым арендатор должен будет выплачивать всю причитающуюся и причитающуюся сумму равными ежемесячными платежами в течение меньшего из шести месяцев или времени, оставшегося по договору аренды. Общая сумма, причитающаяся и причитающаяся по плану платежей, не должна включать никаких штрафов за просрочку платежа, и никакие штрафы за просрочку платежа не должны оцениваться в течение любого периода времени, в течение которого арендатор производит своевременные платежи в соответствии с планом платежей. Это уведомление также должно информировать арендатора о том, что если арендатор не уплатит всю сумму, причитающуюся и причитающуюся, либо не вступит в предложенный план платежей, либо альтернативную схему оплаты, приемлемую для арендодателя, в течение 14 дней с момента получения письменного уведомления от арендодателя. , домовладелец может расторгнуть договор аренды и перейти к вступлению во владение помещением, как это предусмотрено в § 55.1-1251. Если арендатор не производит полную оплату или не входит в план платежей с арендодателем в течение 14 дней с момента вручения ему уведомления, арендодатель может расторгнуть договор аренды и перейти к вступлению во владение помещением, как это предусмотрено в § 55.1- 1251. Если арендатор входит в план платежей и после того, как план вступает в силу, не может оплатить какой-либо взнос, требуемый планом, в течение 14 дней до установленного срока, арендодатель может расторгнуть договор аренды и перейти к вступлению во владение помещением, как это предусмотрено в § 55.1-1251, при условии, что он отправил арендатору новое уведомление, информирующее арендатора о том, что договор аренды будет расторгнут, если арендатор не уплатит всю причитающуюся сумму, указанную в уведомлении, в течение 14 дней с момента получения. Возможность заключения плана оплаты или альтернативной схемы оплаты в соответствии с настоящим подразделом может быть использована только один раз в течение срока действия договора аренды. Ничто в этом подразделе не препятствует арендатору пользоваться любыми другими правами или средствами правовой защиты, доступными ему в соответствии с законом, а также право арендатора участвовать или участвовать в любой программе снижения арендной платы, предлагаемой некоммерческой организацией или в соответствии с положениями любого федерального закона. , законы штата или местные законы, постановления или действия запрещают арендатору пользоваться положениями этого подраздела.

G. Если арендодателю доставляется чек на аренду, выписанный на счет, на котором недостаточно средств, или если электронный перевод денежных средств был отклонен из-за недостатка средств, либо приказ о прекращении платежа был недобросовестно размещен уполномоченным стороны, и арендатор не вносит арендную плату в течение пяти дней после того, как ему было вручено письменное уведомление, уведомляющее арендатора о его невыплате и о намерении арендодателя расторгнуть договор аренды, если арендная плата не оплачивается наличными, кассовым чеком, заверенным чеком, или завершенный электронный перевод денежных средств в течение пяти дней, домовладелец может расторгнуть договор аренды и перейти к вступлению во владение помещением, как это предусмотрено в § 55.1-1251. Ничто не должно толковаться как препятствие домовладельцу требовать возмещения издержек или гонораров адвокатам согласно § 8.01-27.1 или гражданского возмещения согласно § 8.01-27.2, как часть другого возмещения ущерба, запрошенного незаконному задержанному лицу, поданного в соответствии с § 8.01-126, при условии, что домовладелец направил уведомление в соответствии с § 55.1-1202, это уведомление может быть включено в пятидневное уведомление о расторжении договора, предоставленное в соответствии с этим разделом.

H. Если иное не предусмотрено в этой главе, домовладелец может взыскать убытки и получить судебный запрет за любое несоблюдение арендатором договора аренды или § 55.1-1227. В случае нарушения договора аренды или несоблюдения его арендатором арендодатель имеет право взыскать с арендатора следующее, независимо от того, подан ли иск или получено постановление суда: (i) причитающаяся арендная плата. и в соответствии с условиями договора аренды, (ii) другие сборы и сборы, предусмотренные в договоре аренды, (iii) штрафы за просрочку платежа, предусмотренные в договоре аренды, (iv) разумные гонорары адвокатам, предусмотренные в договоре аренды или в соответствии с законом, (v) судебные издержки, как это предусмотрено в договоре аренды или как предусмотрено законом, только если судебный иск был подан, и (vi) ущерб жилой единице или помещениям в соответствии с договором об аренде соглашение.

I. В случае, когда судебный процесс находится на рассмотрении в суде по поводу нарушения договора аренды или несоблюдения арендатором, и арендодатель преобладает, суд выносит денежное решение арендодателю и против арендатора в отношении запрошенной помощи. , который может включать в себя следующее: (i) причитающаяся и причитающаяся арендная плата на дату суда, как оговорено в договоре аренды; (ii) другие сборы и сборы, предусмотренные в договоре аренды; (iii) штрафы за просрочку платежа, оговоренные в договоре аренды; (iv) разумные гонорары адвокатам, как это предусмотрено в договоре аренды или как предусмотрено законом, если только в любом таком действии арендатор не докажет преобладающими доказательствами, что неуплата арендатора или освобождение жилья была разумной; (v) судебные издержки, предусмотренные договором аренды или предусмотренные законом; и (vi) повреждение жилого помещения или помещений.

1974, г. 680, § 55-248.31; 1978, г. 378; 1980, г. 502; 1982, г. 260; 1984, г. 78; 1987, г. 387; 1988, г. 62; 1989, г. 301; 1995, г. 580; 2000, г. 760; 2003, г. 363; 2004, г. 232; 2005, см. 808, 883; 2006, см. 628, 717; 2007, г. 273; 2008, г. 489; 2013, г. 563; 2014, г. 813; 2017, г. 730; 2019, г. 712; 2020, Sp. Сесс. I, cc. 46, 54.

§ 55.1-1245. (Действует с 1 марта 2021 г. до 1 июля 2021 г.) Несоблюдение договора аренды; денежный штраф.

A. Если иное не предусмотрено в этой главе, если имеется существенное несоблюдение арендатором договора аренды или нарушение § 55.1-1227, оказывая существенное влияние на здоровье и безопасность, домовладелец может направить арендатору письменное уведомление с указанием действий и бездействия, составляющих нарушение, и заявлением о том, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через 30 дней после получения уведомления, если нарушение не устраняется в течение 21 дня, и договор аренды прекращает свое действие, как указано в уведомлении.

B. Если нарушение можно исправить путем ремонта или возмещения убытков или иным образом, и арендатор надлежащим образом устраняет нарушение до даты, указанной в уведомлении, договор аренды не прекращается.

C. Если арендатор совершает нарушение, которое не подлежит устранению, арендодатель может направить арендатору письменное уведомление с указанием действий и упущений, составляющих нарушение, и о том, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через 30 дней после получение уведомления. Несмотря на любые положения об обратном, если нарушение арендатором обязательств по настоящей главе или договору аренды связано или представляет собой преступное или умышленное действие, которое не подлежит исправлению и представляет угрозу для здоровья или безопасности, арендодатель может расторгнуть договор аренды. немедленно и приступить к вступлению во владение помещением.Для целей этого подраздела любая незаконная деятельность, связанная с наркотиками с использованием контролируемого вещества, как она используется или определена в Законе о контроле за наркотиками (§ 54.1-3400 и последующие), или любая деятельность, которая включает или представляет собой преступное или умышленное действие, которое также представляет собой угроза здоровью и безопасности со стороны арендатора, уполномоченного жильца, гостя или приглашенного арендатора является немедленным неустранимым нарушением, в связи с которым арендодатель может приступить к прекращению аренды без необходимости ждать осуждения за какое-либо уголовное преступление которые могут возникнуть в результате одних и тех же действий.Чтобы получить постановление суда компетентной юрисдикции о прекращении аренды за незаконную деятельность, связанную с наркотиками, или за любую другую деятельность, которая включает или представляет собой преступное или умышленное действие, которое также представляет угрозу здоровью и безопасности, домовладелец должен доказать, что такие нарушения преобладают над доказательствами. Однако, если незаконная деятельность, связанная с наркотиками, или любая деятельность, которая включает в себя или представляет собой преступное или умышленное действие, которое также представляет угрозу для здоровья и безопасности, осуществляется уполномоченным жителем или гостем или приглашенным арендатором, арендатор считается знать о такой деятельности, если только предположение не опровергается большинством доказательств.Первоначальное слушание по иску арендодателя о немедленном вступлении во владение помещением должно быть проведено в течение 15 календарных дней с даты оказания услуг арендатору; тем не менее, суд должен назначить более раннее слушание, если предполагаются чрезвычайные ситуации в помещениях, которые представляют непосредственную угрозу здоровью или безопасности других арендаторов. После первоначального слушания, если дело назначено для последующего слушания или оспариваемого судебного разбирательства, суд, насколько это практически возможно, должен отдать приоритет этому делу в судебном деле.Такое последующее слушание или оспариваемое судебное разбирательство должно быть рассмотрено не позднее, чем через 30 календарных дней с даты оказания услуг арендатору. В течение промежуточного периода между датой первоначального слушания и датой любого последующего слушания или оспариваемого судебного разбирательства суд может предоставить любые дополнительные средства правовой защиты или помощи, которые необходимы для защиты интересов сторон в судебном разбирательстве или интересов любого другого арендатора. проживающих в помещениях. Непроведение судом одного из слушаний в сроки, указанные в данном разделе, не является основанием для прекращения дела.

D. Если арендатор является жертвой семейного насилия, как определено в § 16.1-228, которое произошло в жилой единице или в помещении, и преступник лишен доступа к жилой единице в соответствии с § 55.1-1246 на основании информации предоставленный арендатором арендодателю или на основании постановления о защите от суда компетентной юрисдикции в соответствии с § 16.1-253.1 или 16.1-279.1 или подразделом B § 20-103, договор аренды не может быть прекращен исключительно по семейным обстоятельствам. оскорбления арендатора.Однако эти положения не применяются, если (i) арендатор не предоставит письменную документацию, подтверждающую статус арендатора как жертвы семейного насилия и лишение правонарушителя из жилой единицы не позднее, чем через 21 день после предполагаемого правонарушения, или ( ii) преступник возвращается в жилую единицу или помещения в нарушение уведомления о баре, и арендатор не может незамедлительно уведомить арендодателя в течение 24 часов о том, что преступник вернулся в жилую единицу или помещения, если арендатор не докажет преобладание доказательств того, что арендатор не знал, что правонарушитель нарушил уведомление о баре, или что арендатор не мог уведомить арендодателя в течение 24 часов, и в этом случае арендатор должен незамедлительно уведомить арендодателя, но ни в коем случае событие позже семи дней.Если положения этого подраздела неприменимы, арендатор остается ответственным за действия других соарендаторов, уполномоченных жильцов, гостей или приглашенных в соответствии с § 55.1-1227 и подлежит прекращению аренды в соответствии с договором аренды. и в этой главе.

E. Если арендатору было вручено предварительное письменное уведомление, требующее от арендатора устранить нарушение, и арендатор устранил такое нарушение, в случае, когда арендатор намеренно совершает последующее нарушение такого же характера, как и предыдущее нарушение, арендодатель может направить арендатору письменное уведомление с указанием действий и упущений, составляющих последующее нарушение, сделать ссылку на предыдущее нарушение аналогичного характера и указать, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через 30 дней после получения уведомления .

F. Для арендодателя, который владеет четырьмя или менее арендуемыми жилыми единицами, если арендная плата не выплачена в установленный срок, и арендатор не вносит арендную плату в течение 14 дней после того, как ему направлено письменное уведомление с уведомлением арендатора о невыплате и Если арендодатель намерен расторгнуть договор аренды, если арендная плата не будет уплачена в течение 14-дневного периода, арендодатель может расторгнуть договор аренды и перейти к вступлению во владение помещением, как это предусмотрено в § 55.1-1251.

Для арендодателя, которому принадлежит более четырех единиц арендуемого жилья или более 10 процентов доли в более чем четырех единицах арендуемого жилья, индивидуально или через коммерческое предприятие в Содружестве, если арендная плата не выплачена в установленный срок, арендодатель должен вручить арендатору письменное уведомление, информирующее арендатора об общей причитающейся сумме.Письменное уведомление также должно предлагать арендатору план платежей, в соответствии с которым арендатор должен будет выплачивать всю причитающуюся и причитающуюся сумму равными ежемесячными платежами в течение меньшего из шести месяцев или времени, оставшегося по договору аренды. Общая сумма, причитающаяся и причитающаяся по плану платежей, не должна включать никаких штрафов за просрочку платежа, и никакие штрафы за просрочку платежа не должны оцениваться в течение любого периода времени, в течение которого арендатор производит своевременные платежи в соответствии с планом платежей. Это уведомление также должно информировать арендатора о том, что если арендатор не уплатит всю сумму, причитающуюся и причитающуюся, либо не вступит в предложенный план платежей, либо альтернативную схему оплаты, приемлемую для арендодателя, в течение 14 дней с момента получения письменного уведомления от арендодателя. , домовладелец может расторгнуть договор аренды и перейти к вступлению во владение помещением, как это предусмотрено в § 55.1-1251. Если арендатор не производит полную оплату или не входит в план платежей с арендодателем в течение 14 дней с момента вручения ему уведомления, арендодатель может расторгнуть договор аренды и перейти к вступлению во владение помещением, как это предусмотрено в § 55.1- 1251. Если арендатор входит в план платежей и после того, как план вступает в силу, не может оплатить какой-либо взнос, требуемый планом, в течение 14 дней до установленного срока, арендодатель может расторгнуть договор аренды и перейти к вступлению во владение помещением, как это предусмотрено в § 55.1-1251, при условии, что он отправил арендатору новое уведомление, информирующее арендатора о том, что договор аренды будет расторгнут, если арендатор не уплатит всю причитающуюся сумму, указанную в уведомлении, в течение 14 дней с момента получения. Возможность заключения плана оплаты или альтернативной схемы оплаты в соответствии с настоящим подразделом может быть использована только один раз в течение срока действия договора аренды. Ничто в этом подразделе не препятствует арендатору пользоваться любыми другими правами или средствами правовой защиты, доступными ему в соответствии с законом, а также право арендатора участвовать или участвовать в любой программе снижения арендной платы, предлагаемой некоммерческой организацией или в соответствии с положениями любого федерального закона. , законы штата или местные законы, постановления или действия запрещают арендатору пользоваться положениями этого подраздела.

G. Если арендодателю доставляется чек на аренду, выписанный на счет, на котором недостаточно средств, или если электронный перевод денежных средств был отклонен из-за недостатка средств, либо приказ о прекращении платежа был недобросовестно размещен уполномоченным стороны, и арендатор не вносит арендную плату в течение пяти дней после того, как ему было вручено письменное уведомление, уведомляющее арендатора о его невыплате и о намерении арендодателя расторгнуть договор аренды, если арендная плата не оплачивается наличными, кассовым чеком, заверенным чеком, или завершенный электронный перевод денежных средств в течение пяти дней, домовладелец может расторгнуть договор аренды и перейти к вступлению во владение помещением, как это предусмотрено в § 55.1-1251. Ничто не должно толковаться как препятствие домовладельцу требовать возмещения издержек или гонораров адвокатам согласно § 8.01-27.1 или гражданского возмещения согласно § 8.01-27.2, как часть другого возмещения ущерба, запрошенного незаконному задержанному лицу, поданного в соответствии с § 8.01-126, при условии, что домовладелец направил уведомление в соответствии с § 55.1-1202, это уведомление может быть включено в пятидневное уведомление о расторжении договора, предоставленное в соответствии с этим разделом.

H. Если иное не предусмотрено в этой главе, домовладелец может взыскать убытки и получить судебный запрет за любое несоблюдение арендатором договора аренды или § 55.1-1227. В случае нарушения договора аренды или несоблюдения его арендатором арендодатель имеет право взыскать с арендатора следующее, независимо от того, подан ли иск или получено постановление суда: (i) причитающаяся арендная плата. и в соответствии с условиями договора аренды, (ii) другие сборы и сборы, предусмотренные в договоре аренды, (iii) штрафы за просрочку платежа, предусмотренные в договоре аренды, (iv) разумные гонорары адвокатам, предусмотренные в договоре аренды или в соответствии с законом, (v) судебные издержки, как это предусмотрено в договоре аренды или как предусмотрено законом, только если судебный иск был подан, и (vi) ущерб жилой единице или помещениям в соответствии с договором об аренде соглашение.

I. В случае, когда судебный процесс находится на рассмотрении в суде по поводу нарушения договора аренды или несоблюдения арендатором, и арендодатель преобладает, суд выносит денежное решение арендодателю и против арендатора в отношении запрошенной помощи. , который может включать в себя следующее: (i) причитающаяся и причитающаяся арендная плата на дату суда, как оговорено в договоре аренды; (ii) другие сборы и сборы, предусмотренные в договоре аренды; (iii) штрафы за просрочку платежа, оговоренные в договоре аренды; (iv) разумные гонорары адвокатам, как это предусмотрено в договоре аренды или как предусмотрено законом, если только в любом таком действии арендатор не докажет преобладающими доказательствами, что неуплата арендатора или освобождение жилья была разумной; (v) судебные издержки, предусмотренные договором аренды или предусмотренные законом; и (vi) повреждение жилого помещения или помещений.

J. 1. Арендодатель, который владеет более чем четырьмя съемными жилыми единицами или более чем 10-процентной долей в более чем четырех съемных жилых единицах, индивидуально или через коммерческое предприятие в Содружестве, не должен предпринимать каких-либо неблагоприятных действий, как определено в 15 USC § 1681a (k) против заявителя на аренду на основании исключительно истории платежей или выселения за неуплату арендной платы, произошедшего в течение периода, начинающегося 12 марта 2020 года и заканчивающегося через 30 дней после истечения срока действия или отмены любого объявленного чрезвычайного положения Губернатор в восторге от пандемии COVID-19.

2. Если такой домовладелец отказывает заявителю в аренде, то арендодатель должен предоставить заявителю письменное уведомление об отказе и о праве заявителя утверждать, что его неспособность соответствовать требованиям была основана на истории платежей или выселении на основании неуплаты. арендной платы за период, начинающийся 12 марта 2020 г. и заканчивающийся через 30 дней после истечения срока действия или отмены любого чрезвычайного положения, связанного с пандемией COVID-19. Письменное уведомление об отказе должно включать номер телефона юридической помощи в масштабе штата и адрес веб-сайта, а также должно информировать заявителя о том, что он должен заявить о своем праве обжаловать отказ в течение семи дней с даты почтового штемпеля.Если домовладелец не получит ответа от заявителя в течение семи дней с даты почтового штемпеля, он может продолжить. Если в дополнение к письменному уведомлению арендодатель направляет заявителю уведомление с помощью электронных или телефонных средств, используя адрес электронной почты, номер телефона или другую контактную информацию, предоставленную заявителем, информируя заявителя о своем отказе и праве утверждать, что его отказ право на получение права было основано на истории платежей или выселении на основании неуплаты арендной платы, которая произошла в течение периода, начинающегося 12 марта 2020 года и заканчивающегося через 30 дней после истечения или отмены любого чрезвычайного положения, связанного с пандемией COVID-19 и Арендатор не делает таких утверждений, что отказ от участия был результатом такой истории платежей или выселения до закрытия бизнеса на следующий рабочий день, домовладелец может продолжить.Арендодатель должен иметь возможность подтвердить дату и время, когда любое сообщение, отправленное с помощью электронных или телефонных средств, было отправлено заявителю. Если арендодатель действительно получает ответ от заявителя, подтверждающего такое право, и арендодатель полагался на отчет о проверке потребителя или арендатора, арендодатель должен приложить добросовестные усилия, чтобы связаться с создателем отчета, чтобы выяснить, было ли такое решение обязательным исключительно заявителю за историю платежей за аренду или выселение за неуплату, которое произошло в период, начинающийся 12 марта 2020 года и заканчивающийся через 30 дней после истечения или отмены любого чрезвычайного положения, объявленного губернатором в связи с пандемией COVID-19.Если арендодатель не получит ответа от создателя отчета в течение трех рабочих дней с момента запроса информации, арендодатель может продолжить использование информации из отчета без дополнительных действий.

3. Если такой домовладелец не соблюдает положения данного подраздела, соискатель аренды может взыскать установленный законом ущерб в размере 1000 долларов США, а также гонорары адвокатам.

1974, г. 680, § 55-248.31; 1978, г. 378; 1980, г. 502; 1982, г. 260; 1984, г.78; 1987, г. 387; 1988, г. 62; 1989, г. 301; 1995, г. 580; 2000, г. 760; 2003, г. 363; 2004, г. 232; 2005, см. 808, 883; 2006, см. 628, 717; 2007, г. 273; 2008, г. 489; 2013, г. 563; 2014, г. 813; 2017, г. 730; 2019, г. 712; 2020, Sp. Сесс. I, cc. 46, 47, 54.

§ 55.1-1245. (Действует с 1 июля 2021 года до 1 июля 2028 года или через семь лет после истечения срока действия чрезвычайного положения, вызванного пандемией COVID-19) Несоблюдение договора аренды; денежный штраф.

A. Если иное не предусмотрено в этой главе, если имеется существенное несоблюдение арендатором договора аренды или нарушение § 55.1-1227, оказывая существенное влияние на здоровье и безопасность, домовладелец может направить арендатору письменное уведомление с указанием действий и бездействия, составляющих нарушение, и заявлением о том, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через 30 дней после получения уведомления, если нарушение не устраняется в течение 21 дня, и договор аренды прекращает свое действие, как указано в уведомлении.

B. Если нарушение можно исправить путем ремонта или возмещения убытков или иным образом, и арендатор надлежащим образом устраняет нарушение до даты, указанной в уведомлении, договор аренды не прекращается.

C. Если арендатор совершает нарушение, которое не подлежит устранению, арендодатель может направить арендатору письменное уведомление с указанием действий и упущений, составляющих нарушение, и о том, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через 30 дней после получение уведомления. Несмотря на любые положения об обратном, если нарушение арендатором обязательств по настоящей главе или договору аренды связано или представляет собой преступное или умышленное действие, которое не подлежит исправлению и представляет угрозу для здоровья или безопасности, арендодатель может расторгнуть договор аренды. немедленно и приступить к вступлению во владение помещением.Для целей этого подраздела любая незаконная деятельность, связанная с наркотиками с использованием контролируемого вещества, как она используется или определена в Законе о контроле за наркотиками (§ 54.1-3400 и последующие), или любая деятельность, которая включает или представляет собой преступное или умышленное действие, которое также представляет собой угроза здоровью и безопасности со стороны арендатора, уполномоченного жильца, гостя или приглашенного арендатора является немедленным неустранимым нарушением, в связи с которым арендодатель может приступить к прекращению аренды без необходимости ждать осуждения за какое-либо уголовное преступление которые могут возникнуть в результате одних и тех же действий.Чтобы получить постановление суда компетентной юрисдикции о прекращении аренды за незаконную деятельность, связанную с наркотиками, или за любую другую деятельность, которая включает или представляет собой преступное или умышленное действие, которое также представляет угрозу здоровью и безопасности, домовладелец должен доказать, что такие нарушения преобладают над доказательствами. Однако, если незаконная деятельность, связанная с наркотиками, или любая деятельность, которая включает в себя или представляет собой преступное или умышленное действие, которое также представляет угрозу для здоровья и безопасности, осуществляется уполномоченным жителем или гостем или приглашенным арендатором, арендатор считается знать о такой деятельности, если только предположение не опровергается большинством доказательств.Первоначальное слушание по иску арендодателя о немедленном вступлении во владение помещением должно быть проведено в течение 15 календарных дней с даты оказания услуг арендатору; тем не менее, суд должен назначить более раннее слушание, если предполагаются чрезвычайные ситуации в помещениях, которые представляют непосредственную угрозу здоровью или безопасности других арендаторов. После первоначального слушания, если дело назначено для последующего слушания или оспариваемого судебного разбирательства, суд, насколько это практически возможно, должен отдать приоритет этому делу в судебном деле.Такое последующее слушание или оспариваемое судебное разбирательство должно быть рассмотрено не позднее, чем через 30 календарных дней с даты оказания услуг арендатору. В течение промежуточного периода между датой первоначального слушания и датой любого последующего слушания или оспариваемого судебного разбирательства суд может предоставить любые дополнительные средства правовой защиты или помощи, которые необходимы для защиты интересов сторон в судебном разбирательстве или интересов любого другого арендатора. проживающих в помещениях. Непроведение судом одного из слушаний в сроки, указанные в данном разделе, не является основанием для прекращения дела.

D. Если арендатор является жертвой семейного насилия, как определено в § 16.1-228, которое произошло в жилой единице или в помещении, и преступник лишен доступа к жилой единице в соответствии с § 55.1-1246 на основании информации предоставленный арендатором арендодателю или на основании постановления о защите от суда компетентной юрисдикции в соответствии с § 16.1-253.1 или 16.1-279.1 или подразделом B § 20-103, договор аренды не может быть прекращен исключительно по семейным обстоятельствам. оскорбления арендатора.Однако эти положения не применяются, если (i) арендатор не предоставит письменную документацию, подтверждающую статус арендатора как жертвы семейного насилия и лишение правонарушителя из жилой единицы не позднее, чем через 21 день после предполагаемого правонарушения, или ( ii) преступник возвращается в жилую единицу или помещения в нарушение уведомления о баре, и арендатор не может незамедлительно уведомить арендодателя в течение 24 часов о том, что преступник вернулся в жилую единицу или помещения, если арендатор не докажет преобладание доказательств того, что арендатор не знал, что правонарушитель нарушил уведомление о баре, или что арендатор не мог уведомить арендодателя в течение 24 часов, и в этом случае арендатор должен незамедлительно уведомить арендодателя, но ни в коем случае событие позже семи дней.Если положения этого подраздела неприменимы, арендатор остается ответственным за действия других соарендаторов, уполномоченных жильцов, гостей или приглашенных в соответствии с § 55.1-1227 и подлежит прекращению аренды в соответствии с договором аренды. и в этой главе.

E. Если арендатору было вручено предварительное письменное уведомление, требующее от арендатора устранить нарушение, и арендатор устранил такое нарушение, в случае, когда арендатор намеренно совершает последующее нарушение такого же характера, как и предыдущее нарушение, арендодатель может направить арендатору письменное уведомление с указанием действий и упущений, составляющих последующее нарушение, сделать ссылку на предыдущее нарушение аналогичного характера и указать, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через 30 дней после получения уведомления .

F. Если арендная плата не была уплачена в установленный срок, и арендатор не вносит арендную плату в течение пяти дней после того, как ему было вручено письменное уведомление с уведомлением арендатора о его невыплате и о намерении арендодателя расторгнуть договор аренды, если арендная плата не выплачивается заплатив в течение пятидневного периода, домовладелец может расторгнуть договор аренды и перейти к вступлению во владение помещением, как это предусмотрено в § 55.1-1251. Если арендодателю доставляется чек на аренду, выписанный на счет, на котором недостаточно средств, или если электронный перевод денежных средств был отклонен из-за недостатка средств, или приказ о прекращении платежа был недобросовестно размещен разрешающей стороной, Арендатор не вносит арендную плату в течение пяти дней после того, как ему было вручено письменное уведомление с уведомлением арендатора о его невыплате и о намерении арендодателя расторгнуть договор аренды, если арендная плата не оплачивается наличными, кассовым чеком, заверенным чеком или заполненным электронным перевод денежных средств в течение пятидневного периода, домовладелец может расторгнуть договор аренды и перейти к вступлению во владение помещением, как это предусмотрено в § 55.1-1251. Ничто не должно толковаться как препятствие домовладельцу требовать возмещения издержек или гонораров адвокатам согласно § 8.01-27.1 или гражданского возмещения согласно § 8.01-27.2, как часть другого возмещения ущерба, запрошенного незаконному задержанному лицу, поданного в соответствии с § 8.01-126, при условии, что домовладелец направил уведомление в соответствии с § 55.1-1202, это уведомление может быть включено в пятидневное уведомление о расторжении договора, предоставленное в соответствии с этим разделом.

G. Если иное не предусмотрено в этой главе, домовладелец может взыскать убытки и получить судебный запрет за любое несоблюдение арендатором договора аренды или § 55.1-1227. В случае нарушения договора аренды или несоблюдения его арендатором арендодатель имеет право взыскать с арендатора следующее, независимо от того, подан ли иск или получено постановление суда: (i) причитающаяся арендная плата. и в соответствии с условиями договора аренды, (ii) другие сборы и сборы, предусмотренные в договоре аренды, (iii) штрафы за просрочку платежа, предусмотренные в договоре аренды, (iv) разумные гонорары адвокатам, предусмотренные в договоре аренды или в соответствии с законом, (v) судебные издержки, как это предусмотрено в договоре аренды или как предусмотрено законом, только если судебный иск был подан, и (vi) ущерб жилой единице или помещениям в соответствии с договором об аренде соглашение.

H. В случае, когда судебный процесс находится на рассмотрении в суде по поводу нарушения договора аренды или несоблюдения его арендатором, и арендодатель преобладает, суд выносит денежное решение арендодателю и против арендатора в отношении запрошенной помощи. , которые могут включать в себя следующее: (i) причитающаяся и причитающаяся арендная плата на дату суда, как оговорено в договоре аренды; (ii) другие сборы и сборы, предусмотренные в договоре аренды; (iii) штрафы за просрочку платежа, оговоренные в договоре аренды; (iv) разумные гонорары адвокатам, как это предусмотрено в договоре аренды или как предусмотрено законом, если только в любом таком действии арендатор не докажет преобладающими доказательствами, что неуплата арендатора или освобождение жилья была разумной; (v) судебные издержки, предусмотренные договором аренды или предусмотренные законом; и (vi) повреждение жилого помещения или помещений.

I. 1. Арендодатель, который владеет более чем четырьмя съемными жилыми единицами или более чем 10-процентной долей в более чем четырех съемных жилых единицах, индивидуально или через коммерческое предприятие в Содружестве, не должен предпринимать никаких неблагоприятных действий, как определено в 15 USC § 1681a (k) против заявителя на аренду на основании исключительно истории платежей или выселения за неуплату арендной платы, произошедшего в течение периода, начинающегося 12 марта 2020 года и заканчивающегося через 30 дней после истечения срока действия или отмены любого объявленного чрезвычайного положения Губернатор в восторге от пандемии COVID-19.

2. Если такой домовладелец отказывает заявителю в аренде, то арендодатель должен предоставить заявителю письменное уведомление об отказе и о праве заявителя утверждать, что его неспособность соответствовать требованиям была основана на истории платежей или выселении на основании неуплаты. арендной платы за период, начинающийся 12 марта 2020 г. и заканчивающийся через 30 дней после истечения срока действия или отмены любого чрезвычайного положения, связанного с пандемией COVID-19. Письменное уведомление об отказе должно включать номер телефона юридической помощи в масштабе штата и адрес веб-сайта, а также должно информировать заявителя о том, что он должен заявить о своем праве обжаловать отказ в течение семи дней с даты почтового штемпеля.Если домовладелец не получит ответа от заявителя в течение семи дней с даты почтового штемпеля, он может продолжить. Если в дополнение к письменному уведомлению арендодатель направляет заявителю уведомление с помощью электронных или телефонных средств, используя адрес электронной почты, номер телефона или другую контактную информацию, предоставленную заявителем, информируя заявителя о своем отказе и праве утверждать, что его отказ право на получение права было основано на истории платежей или выселении на основании неуплаты арендной платы, которая произошла в течение периода, начинающегося 12 марта 2020 года и заканчивающегося через 30 дней после истечения или отмены любого чрезвычайного положения, связанного с пандемией COVID-19 и Арендатор не делает таких утверждений, что отказ от участия был результатом такой истории платежей или выселения до закрытия бизнеса на следующий рабочий день, домовладелец может продолжить.Арендодатель должен иметь возможность подтвердить дату и время, когда любое сообщение, отправленное с помощью электронных или телефонных средств, было отправлено заявителю. Если арендодатель действительно получает ответ от заявителя, подтверждающего такое право, и арендодатель полагался на отчет о проверке потребителя или арендатора, арендодатель должен приложить добросовестные усилия, чтобы связаться с создателем отчета, чтобы выяснить, было ли такое решение обязательным исключительно заявителю за историю платежей за аренду или выселение за неуплату, которое произошло в период, начинающийся 12 марта 2020 года и заканчивающийся через 30 дней после истечения или отмены любого чрезвычайного положения, объявленного губернатором в связи с пандемией COVID-19.Если арендодатель не получит ответа от создателя отчета в течение трех рабочих дней с момента запроса информации, арендодатель может продолжить использование информации из отчета без дополнительных действий.

3. Если такой домовладелец не соблюдает положения данного подраздела, соискатель аренды может взыскать установленный законом ущерб в размере 1000 долларов США, а также гонорары адвокатам.

1974, г. 680, § 55-248.31; 1978, г. 378; 1980, г. 502; 1982, г. 260; 1984, г.78; 1987, г. 387; 1988, г. 62; 1989, г. 301; 1995, г. 580; 2000, г. 760; 2003, г. 363; 2004, г. 232; 2005, см. 808, 883; 2006, см. 628, 717; 2007, г. 273; 2008, г. 489; 2013, г. 563; 2014, г. 813; 2017, г. 730; 2019, г. 712; 2020, Sp. Сесс. IC. 47.

§ 55.1-1245. (Действует позднее 1 июля 2028 г. или через 7 лет после истечения срока действия чрезвычайного положения, связанного с пандемией COVID-19) Несоблюдение договора аренды; денежный штраф.

A. Если иное не предусмотрено в этой главе, если имеется существенное несоблюдение арендатором договора аренды или нарушение § 55.1-1227, оказывая существенное влияние на здоровье и безопасность, домовладелец может направить арендатору письменное уведомление с указанием действий и бездействия, составляющих нарушение, и заявлением о том, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через 30 дней после получения уведомления, если нарушение не устраняется в течение 21 дня, и договор аренды прекращает свое действие, как указано в уведомлении.

B. Если нарушение можно исправить путем ремонта или возмещения убытков или иным образом, и арендатор надлежащим образом устраняет нарушение до даты, указанной в уведомлении, договор аренды не прекращается.

C. Если арендатор совершает нарушение, которое не подлежит устранению, арендодатель может направить арендатору письменное уведомление с указанием действий и упущений, составляющих нарушение, и о том, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через 30 дней после получение уведомления. Несмотря на любые положения об обратном, если нарушение арендатором обязательств по настоящей главе или договору аренды связано или представляет собой преступное или умышленное действие, которое не подлежит исправлению и представляет угрозу для здоровья или безопасности, арендодатель может расторгнуть договор аренды. немедленно и приступить к вступлению во владение помещением.Для целей этого подраздела любая незаконная деятельность, связанная с наркотиками с использованием контролируемого вещества, как она используется или определена в Законе о контроле за наркотиками (§ 54.1-3400 и последующие), или любая деятельность, которая включает или представляет собой преступное или умышленное действие, которое также представляет собой угроза здоровью и безопасности со стороны арендатора, уполномоченного жильца, гостя или приглашенного арендатора является немедленным неустранимым нарушением, в связи с которым арендодатель может приступить к прекращению аренды без необходимости ждать осуждения за какое-либо уголовное преступление которые могут возникнуть в результате одних и тех же действий.Чтобы получить постановление суда компетентной юрисдикции о прекращении аренды за незаконную деятельность, связанную с наркотиками, или за любую другую деятельность, которая включает или представляет собой преступное или умышленное действие, которое также представляет угрозу здоровью и безопасности, домовладелец должен доказать, что такие нарушения преобладают над доказательствами. Однако, если незаконная деятельность, связанная с наркотиками, или любая деятельность, которая включает в себя или представляет собой преступное или умышленное действие, которое также представляет угрозу для здоровья и безопасности, осуществляется уполномоченным жителем или гостем или приглашенным арендатором, арендатор считается знать о такой деятельности, если только предположение не опровергается большинством доказательств.Первоначальное слушание по иску арендодателя о немедленном вступлении во владение помещением должно быть проведено в течение 15 календарных дней с даты оказания услуг арендатору; тем не менее, суд должен назначить более раннее слушание, если предполагаются чрезвычайные ситуации в помещениях, которые представляют непосредственную угрозу здоровью или безопасности других арендаторов. После первоначального слушания, если дело назначено для последующего слушания или оспариваемого судебного разбирательства, суд, насколько это практически возможно, должен отдать приоритет этому делу в судебном деле.Такое последующее слушание или оспариваемое судебное разбирательство должно быть рассмотрено не позднее, чем через 30 календарных дней с даты оказания услуг арендатору. В течение промежуточного периода между датой первоначального слушания и датой любого последующего слушания или оспариваемого судебного разбирательства суд может предоставить любые дополнительные средства правовой защиты или помощи, которые необходимы для защиты интересов сторон в судебном разбирательстве или интересов любого другого арендатора. проживающих в помещениях. Непроведение судом одного из слушаний в сроки, указанные в данном разделе, не является основанием для прекращения дела.

D. Если арендатор является жертвой семейного насилия, как определено в § 16.1-228, которое произошло в жилой единице или в помещении, и преступник лишен доступа к жилой единице в соответствии с § 55.1-1246 на основании информации предоставленный арендатором арендодателю или на основании постановления о защите от суда компетентной юрисдикции в соответствии с § 16.1-253.1 или 16.1-279.1 или подразделом B § 20-103, договор аренды не может быть прекращен исключительно по семейным обстоятельствам. оскорбления арендатора.Однако эти положения не применяются, если (i) арендатор не предоставит письменную документацию, подтверждающую статус арендатора как жертвы семейного насилия и лишение правонарушителя из жилой единицы не позднее, чем через 21 день после предполагаемого правонарушения, или ( ii) преступник возвращается в жилую единицу или помещения в нарушение уведомления о баре, и арендатор не может незамедлительно уведомить арендодателя в течение 24 часов о том, что преступник вернулся в жилую единицу или помещения, если арендатор не докажет преобладание доказательств того, что арендатор не знал, что правонарушитель нарушил уведомление о баре, или что арендатор не мог уведомить арендодателя в течение 24 часов, и в этом случае арендатор должен незамедлительно уведомить арендодателя, но ни в коем случае событие позже семи дней.Если положения этого подраздела неприменимы, арендатор остается ответственным за действия других соарендаторов, уполномоченных жильцов, гостей или приглашенных в соответствии с § 55.1-1227 и подлежит прекращению аренды в соответствии с договором аренды. и в этой главе.

E. Если арендатору было вручено предварительное письменное уведомление, требующее от арендатора устранить нарушение, и арендатор устранил такое нарушение, в случае, когда арендатор намеренно совершает последующее нарушение такого же характера, как и предыдущее нарушение, арендодатель может направить арендатору письменное уведомление с указанием действий и упущений, составляющих последующее нарушение, сделать ссылку на предыдущее нарушение аналогичного характера и указать, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через 30 дней после получения уведомления .

F. Если арендная плата не была уплачена в установленный срок, и арендатор не вносит арендную плату в течение пяти дней после того, как ему было вручено письменное уведомление с уведомлением арендатора о его невыплате и о намерении арендодателя расторгнуть договор аренды, если арендная плата не выплачивается заплатив в течение пятидневного периода, домовладелец может расторгнуть договор аренды и перейти к вступлению во владение помещением, как это предусмотрено в § 55.1-1251. Если арендодателю доставляется чек на аренду, выписанный на счет, на котором недостаточно средств, или если электронный перевод денежных средств был отклонен из-за недостатка средств, или приказ о прекращении платежа был недобросовестно размещен разрешающей стороной, Арендатор не вносит арендную плату в течение пяти дней после того, как ему было вручено письменное уведомление с уведомлением арендатора о его невыплате и о намерении арендодателя расторгнуть договор аренды, если арендная плата не оплачивается наличными, кассовым чеком, заверенным чеком или заполненным электронным перевод денежных средств в течение пятидневного периода, домовладелец может расторгнуть договор аренды и перейти к вступлению во владение помещением, как это предусмотрено в § 55.1-1251. Ничто не должно толковаться как препятствие домовладельцу требовать возмещения издержек или гонораров адвокатам согласно § 8.01-27.1 или гражданского возмещения согласно § 8.01-27.2, как часть другого возмещения ущерба, запрошенного незаконному задержанному лицу, поданного в соответствии с § 8.01-126, при условии, что домовладелец направил уведомление в соответствии с § 55.1-1202, это уведомление может быть включено в пятидневное уведомление о расторжении договора, предоставленное в соответствии с этим разделом.

G. Если иное не предусмотрено в этой главе, домовладелец может взыскать убытки и получить судебный запрет за любое несоблюдение арендатором договора аренды или § 55.1-1227. В случае нарушения договора аренды или несоблюдения его арендатором арендодатель имеет право взыскать с арендатора следующее, независимо от того, подан ли иск или получено постановление суда: (i) причитающаяся арендная плата. и в соответствии с условиями договора аренды, (ii) другие сборы и сборы, предусмотренные в договоре аренды, (iii) штрафы за просрочку платежа, предусмотренные в договоре аренды, (iv) разумные гонорары адвокатам, предусмотренные в договоре аренды или в соответствии с законом, (v) судебные издержки, как это предусмотрено в договоре аренды или как предусмотрено законом, только если судебный иск был подан, и (vi) ущерб жилой единице или помещениям в соответствии с договором об аренде соглашение.

H. В случае, когда судебный процесс находится на рассмотрении в суде по поводу нарушения договора аренды или несоблюдения его арендатором, и арендодатель преобладает, суд выносит денежное решение арендодателю и против арендатора в отношении запрошенной помощи. , которые могут включать в себя следующее: (i) причитающаяся и причитающаяся арендная плата на дату суда, как оговорено в договоре аренды; (ii) другие сборы и сборы, предусмотренные в договоре аренды; (iii) штрафы за просрочку платежа, оговоренные в договоре аренды; (iv) разумные гонорары адвокатам, как это предусмотрено в договоре аренды или как предусмотрено законом, если только в любом таком действии арендатор не докажет преобладающими доказательствами, что неуплата арендатора или освобождение жилья была разумной; (v) судебные издержки, предусмотренные договором аренды или предусмотренные законом; и (vi) повреждение жилого помещения или помещений.

1974, г. 680, § 55-248.31; 1978, г. 378; 1980, г. 502; 1982, г. 260; 1984, г.